Земельный участок: что нужно знать перед покупкой

Первый этап строительства частного дома – это приобретение участка. Выбор земельного участка для строительства – процедура достаточно сложная и отнестись к ней надо очень серьезно.

 В этой статье мы поделимся советами, к которым обязательно стоит прислушаться, если вы не хотите совершить ошибки, цена которых может доходить до миллионов рублей. Рекомендации мы составили исходя из собственной практики и опыта наших клиентов.

Все рекомендации разделим на советы юридического и строительного толка.

Юридические советы по выбору земельного участка для строительства

Мы не знаем, как обстоят дела в целом по стране, но в Краснодаре можно легко купить земельный участок с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства», на котором на самом деле НЕЛЬЗЯ строить индивидуальные жилые дома. Как правило, о невозможности начать строительство дома человек узнает после подачи уведомления о начале строительства.

Распространенные причины отказов от органов местного самоуправления, с которыми мы сталкивались в своей практике:

• участок находится в зоне водозабора (посмотреть пример ответа администрации);
• участок находится в рекреационной зоне (пример ответа).

Конечно, это далеко не полный перечень, отказать в строительстве могут и по многим другим причинам: несоблюдение отступов от границ участка, нахождение участка в зоне планируемой автодороги и т.д.

Иногда можно устранить причины, по которым в строительстве было отказано, и подать заявление заново. Но в некоторых ситуациях сделать это невозможно. Но в любом случае, даже при возможности устранить причины, на это уйдет не только время, но и деньги.

Рассказываем, как не допустить подобной ситуации.

Получение разрешения на строительство дома

Перед подачей уведомления о начале строительства порядок действий обычно следующий:

• покупка земельного участка;
• планирование расходов и поиск средств на строительство дома (ради чего иногда продается иная недвижимость);
• выбор проекта дома;
• выбор подрядчика.

Все эти действия требуют немалых физических и материальных ресурсов.  Что нужно сделать, чтобы потраченные деньги и силы не были пущены на ветер? Совет простой – подать уведомление о начале строительства ДО покупки земельного участка от имени предыдущего собственника. Собственник земельного участка может подать его как лично в органах местного самоуправления, так и дистанционно через Госуслуги. Период рассмотрения уведомления занимает, как правило, 5 рабочих дней. Процедура эта абсолютно бесплатная (по крайней мере, на март 2022 года).

В случае положительного ответа вы фактически покупаете участок уже с выданным разрешением на строительство, которое будет действовать 10 лет. Если по проекту дома нужно будет изменить площадь пятна застройки и расположение дома на участке, вы легко сможете внести необходимые корректировки в ранее выданное разрешение на строительство.

Важный нюанс: в план-схеме расположения будущего дома на участке мы рекомендуем расположить дом с отступом от фасада на расстоянии 3 метров. Если участок угловой, то по 3 метра со стороны каждой из дорог.

Так, в некоторых населенных пунктах вблизи Краснодара минимальный отступ от фасада составляет 5 метров, а в самом Краснодаре – 3 метра. Если участок угловой и имеет небольшую глубину, эта информации также будет вам полезна, так как поможет сразу определить, хватит ли вам оставшегося пятна застройки для дома, который вы собираетесь построить. 

Подведем итоги: перед покупкой участка вы предлагаете его собственнику подать уведомление о начале строительства с отступом от фасада 3 метра. И только в случае положительного ответа покупаете участок с уже выданным разрешением на строительство.

Можно дать небольшой аванс продавцу до подачи уведомления, чтобы подтвердить ваши серьезные намерения. Как правило, продавцы всегда знают о том, что участок может быть «проблемным», поэтому ставят цену ниже рыночной, чтобы быстрее продать его. Это подтверждается и реальной практикой: двое наших клиентов быстро купили участок, так как цена была ниже рыночной. При этом у обоих клиентов документы продавца проверяли юристы.

 Поэтому, если продавец будет отказывать вам в подаче уведомления на строительство под разными предлогами, рекомендуем поискать другой земельный участок.

Скачать образец заполненной формы уведомления о начале строительства можно здесь.

Определяем границы участка

Если вы покупаете земельный участок там, где еще нет точного понимания месторасположения каждого участка, например, новые нарезки участков в поле бывшего колхоза, то в обязательном порядке нужно пригласить геодезиста. Он точно определит границы участка, и вы 100% будете уверены в том, что ваш участок находится именно здесь. Стоимость услуг геодезиста для данной работы начинается от 6000 рублей.

История из нашей практики: наш клиент нашел объявление о продаже участка на новых нарезках и договорился встретиться с продавцом возле участка, который был указан в объявлении. Продавец показал участок, соседи которого уже построились и жили в доме, к которому были сделаны подъездные пути. Это обстоятельство вместе с привлекательной стоимостью убедили клиента купить участок.

Спустя время клиент узнает, что на самом деле участок, который он купил, находится в другом месте, значительно дальше от того участка, который ему показывали. Продавец воспользовался отсутствием табличек с указанием улиц и номеров и обманул покупателя, продав ему абсолютно другой участок.

Самое печальное в этой ситуации то, что все стало известно только на этапе строительства 1 этажа. В результате собственник продал участок с большой выгодой для себя. Хотя мы предлагали пригласить геодезиста, клиент отказался тратить 4500 рублей (стоимость услуги на тот момент), посчитав это неразумной тратой. Ошибка обошлась нашему клиенту в 1 000 000 рублей. 

Что еще надо знать перед покупкой земельного участка

Еще несколько рекомендаций, на которые стоит обратить внимание при выборе участка для строительства:

1. Покупая маленький земельный участок, помните о том, что пятно застройки будущего дома не может занимать более 50 % от площади всего участка.
2. При покупке земельных участков с узким фасадом, вы должны знать, что дом должен находиться не менее 3 метров отступа от границ с соседними участками, которые находятся слева и справа. К примеру, если фасад участка составляет 14 метров, то ширина фасада будущего дома должна составлять не более 8 метров;

Выбор земельного участка: строительные рекомендации

1. При визуальном осмотре участка обязательно обратите внимание, есть ли на поверхности земли строительный мусор в виде кирпича, палок, кусков бетона и т.п. Если таковой имеется, то настоятельно не рекомендуем приобретать данный земельный участок. Причин, по которым участок засыпался строительным мусором, может быть несколько, но, в любом случае, придется делать более дорогой фундамент, так как такой грунт является сильнопросадочным. В нашей практике был случай, когда клиент узнал о том, что 1,5 метра верхнего слоя земли – насыпной грунт, только после покупки участка и проведения на нем геологических изысканий. Недалеко от участка жили люди, и клиент решил узнать у соседей, что было раньше на его участке. Оказалось, что на участке было болото, и продавец, чтобы скрыть это обстоятельство, которое не позволяло продать участок по рыночной стоимости, засыпал болото строительным мусором.
2. Обязательно надо узнать, кто является собственником коммуникаций: электричества, канализации, воды. От этого будет зависеть стоимость подключения к ним. Если канализацию и воду вы можете организовать самостоятельно, сделав скважину и септик, то покупать ТУ на подключение к электричеству вам обязательно придётся. Если линии электропередач являются частными, то стоимость подключения к ним может доходить до 200 000 рублей.
3. Уточните, проходит ли через участок газовая труба. Газовые трубы бывают разного давления – низкого, среднего и высокого – и от этого зависит размер охранной зоны трубопровода.
4. Если на участке находятся какие-то строения, не спешите их сносить, так как их можно использовать в качестве склада или бытовки для строителей. При этом стоит помнить о том, что снос постройки и вывоз мусора стоят денег. Если дом, который необходимо снести, попадает в пятно застройки будущего дома, то, скорее всего, у нового дома будет более дорогой фундамент из-за использования большего количества опалубки.

Подведем итоги

Чтобы подобрать хороший участок для строительства частного дома, перед его покупкой нужно обязательно проверить: категорию земель и вид разрешенного использования, документы продавца, коммуникации и условия подключения к ним. Затем нужно проверить точные границы участка, получить разрешение на строительство и только после этого оформить сделку на покупку земли.